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A sentença padece de reforma



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A sentença padece de reforma.


Cuida-se de ação ajuizada para condenar a ré, empresa do ramo imobiliário, por danos morais e materiais decorrentes de suposto atraso na entrega de empreendimento por ela comercializado, o qual engloba a unidade adquirida pelo autor.

O feito foi julgado parcialmente procedente para o fim de declarar atraso de 18 dias na entrega do imóvel e, por consequência, condenar a empresa a pagar ao autor indenização por lucros cessantes (no patamar de 0,5% ao mês



sobre o valor atualizado do contrato).
Jurisprudência - Direito Privado

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O decisum foi impugnado pelos litigantes.



Como pressuposto para a análise da controvérsia, deve-se delimitar o período de atraso na entrega da unidade adquirida pelo autor.

no contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, o dia previsto para o término das obras era 30 de novembro de 2012, com tolerância máxima de 180 dias (Cláusula 9.1 - fls. 66), o que poderia estender o prazo para 30 de maio de 2013.

Sobre a validade da cláusula de tolerância, o Enunciado 38-2, aprovado por esta Câmara de Direito Privado, estabelece que: É válido o prazo de tolerância para entrega do imóvel estabelecido no compromisso de venda e compra. A prorrogação do prazo inicial, entretanto, está sujeita à efetiva comprovação, pela vendedora, de fortuito externo ocorrido dentro do prazo inicial previsto para a entrega da unidade1.

Cabe à construtora, portanto, comprovar justo motivo para acionamento da cláusula, o qual deve escapar do âmbito de controle e previsibilidade da empresa especializada no ramo imobiliário, constituindo hipótese de caso fortuito ou força maior.



A respeito do tema, pacificou esta C. Câmara o entendimento de que Não constitui hipótese de caso fortuito ou força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão-de-obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente2 (Enunciado 38-1).

neste particular, não demonstrou a empresa pretexto plausível para que a cláusula de tolerância fosse ativada. Com isso, deve-se considerar apenas o limite contratualmente previsto para a entrega do imóvel, isto é, o dia 30 de novembro de 2012.


  1. Precedentes: Embargos Infringentes 1007973-81.2013.8.26.0309, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível 0220635-29.2011.8.26.0100, Relator: Egidio Giacoia; Apelação Cível 1013814- 05.2013.8.26.0100, Des. Viviani nicolau; Apelação Cível 1026767-98.2013.8.26.0100, Relator: Carlos Alberto de Salles; Apelação Cível 0196696-20.2011.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível nº 1012616-30.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível nº 0230015-47.2009.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira, Apelação Cível 1023899-50.2013.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível 0221752-55.2011.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau.

  2. Precedentes: Apelação Cível 4018104-67.2013.8.26.0114, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível 0150269-8.2012.8.26.0010, Relator: Carlos Alberto de Salles; Apelação Cível nº0196696- 20.2011.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível 0041360-05.2012.8.26.0224, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível 0239052-69.2007.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível 0134656-16.2008.8.26.0000, Relator: Egidio Giacoia. Apelação Cível 1042262-51.2014.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau, Apelação Cível 4009407-71.2013.8.26.0562, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível nº 0189362-32.2011.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes, Apelação Cível nº 0000059- 83.2011.8.26.0654, Relator: Alexandre Marcondes.

A efetiva disponibilização da unidade imobiliária, no entanto, não ocorreu conforme acordado. As obras tiveram seu término adiado e, apesar de o Habite-se ter sido expedido em junho de 2013, as chaves do apartamento foram disponibilizados em abril de 2014.
Jurisprudência - Direito Privado

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nos termos do Enunciado 38-8, A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora, que subsiste até a efetiva entrega das chaves da unidade3.

Perceptível, então, que a purgação da mora da vendedora ocorreu em abril de 2014, quando as chaves foram disponibilizadas. O atraso perdurou de novembro de 2012 até esta data, totalizando 17 meses.

Esta constatação permite o exame mais aprofundado dos pleitos contemplados nas apelações.



Os lucros cessantes, decorrentes da impossibilidade de se usufruir economicamente do imóvel enquanto este não for devidamente liberado, são devidos independentemente da destinação que lhe é conferida. De acordo com o Enunciado 38-5 desta C. Câmara, Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação4.

Levando em conta os precedentes desta Turma Julgadora, o percentual que deve ser adotado é o de 0,6% ao mês, calculado com base no preço atualizado do imóvel5.



Também em decorrência da mora, deve o autor ser restituído pelos valores pagos a título de condomínio, IPTU e correção monetária durante o atraso verificado. Pelo Enunciado 38-7, Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, admite- se o congelamento do saldo devedor, afastada a incidência de qualquer encargo a contar da mora



  1. Precedentes: Apelação Cível 1005394-11.2013.8.26.0100, Des. Donegá Morandini; Apelação Cível 1058214-07.2013.8.26.0100, Des. Viviani nicolau; Apelação Cível 1044259-06.2013.8.26.0100, Des. Donegá Morandini; Apelação Cível 0186548-13.2012.8.26.0100, Des. Carlos Alberto de Salles, Apelação Cível 1042262-51.2014.8.26.0100, Des. Viviani nicolau; Apelação Cível 1012616- 30.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível 4005677-38.2013.8.26.0114, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível 1103186-62.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira.

  2. Precedentes: Apelação Cível 0150269-28.2012.8.26.0100, Relator: Carlos Alberto de Salles; Apelação Cível 1023899-50.2013.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível 1005394- 11.2013.8.26.0100, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível 10046623-48.2013.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível 0005794-48.2012.8.26.0562, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível 4016888-85.2013.8.26.0562, Relator: Viviani nicolau.

  3. Precedentes: Apelação 0027473-90.2012.8.26.0114, Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Carlos Alberto de Salles, j. 10/03/2015; Apelação 0039735-41.2012.8.26.0577, Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Donegá Morandini, j. 11/03/2015.

da vendedora6.
Jurisprudência - Direito Privado

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Diante do congelamento do saldo devedor, depreende-se que o valor depositado pelo autor foi suficiente para quitar a dívida e o saldo devedor. não subsiste a impugnação efetuada pela no recurso adesivo, visto que a importância por ela acastelada leva em conta justamente a atualização monetária da dívida.

Prosseguindo, a quantia dispensada para o pagamento de corretagem e taxa SATI é outra que deve ser devolvida ao autor. O Enunciado 38-3 preceitua: O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição7.

Em relação ao pedido de danos morais, esta Relatoria tem muitas vezes se pronunciado contra o arbitramento de indenização embasada em mero inadimplemento contratual, quando não interferência na vida pessoal do requerente ou prejuízo efetivo aos seus direitos da personalidade.

Este caso concreto, contudo, merece desfecho distinto. Além de permanecer 17 meses aguardando a conclusão das obras que culminariam na entrega de seu apartamento, o autor relatou sérios problemas quando a obrigação foi satisfeita, desde infiltrações e ausência de churrasqueira até atraso na instalação do condomínio e demora na realização de vistorias.

A situação ultrapassou os limites do razoável e do mero inadimplemento contratual. Todo o dissabor experimentado pelo autor antes e durante a propositura da lide margem ao arbitramento de danos morais.



Considerando as peculiaridades do caso concreto, os parâmetros para fixação desta espécie de reparação e as regras pertencentes ao nosso ordenamento que vedam o enriquecimento sem causa, arbitra-se a indenização em R$10.000,00, corrigidos a partir do arbitramento e com juros de 1% ao mês

  1. Precedentes: Apelação Cível 0054467-58.2012.8.26.0114, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível 0060293-65.2012.8.26.0114, Relator: Carlos Alberto de Salles; Apelação Cível 4001828- 37.2012.8.26.0100, Relator: Egidio Giacoia; Apelação Cível 0017408-09.2010.8.26.0000, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível 0047526-37.2011.8.26.0564, Relator: Donegá Morandini, Agravo de Instrumento 2169867-69.2014.8.26.0000, Relator: Viviani nicolau, Agravo de Instrumento 2118878- 59.2014.8.26.0000, Relator Viviani nicolau; Apelação Cível 1012616-30.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível 4005677-38.2013.8.26.0114, Relator: Beretta da Silveira.

  2. 7 Precedentes: Apelação Cível 0203171-55.2012.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes; Apelação Cível 1033381-85.2014.8.26.0100, Relator: Donegá Morandini; Apelação Cível 0221752- 55.2011.8.26.0100, Des. Viviani nicolau; Apelação Cível 0005891-69.2013.8.26.0576, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível nº1073788-70.2013.8.26.0100, Relator: Beretta da Silveira; Apelação Cível nº1012616-30.2013.8.26.0100, Apelação Cível 0001571- 98.2012.8.26.0191, Relator: Egidio Giacoia, Apelação Cível 1042262-51.2014.8.26.0100, Relator: Viviani nicolau; Apelação Cível 1058214- 07.2013.8.26.0100; Apelação Cível 0033782-71.2012.8.26.0068, Relator: Alexandre Marcondes, Apelação Cível 1008367-02.2014.8.26.0100, Relator: Alexandre Marcondes.

a partir do evento danoso (primeiro dia de atraso na entrega do imóvel).
Jurisprudência - Direito Privado

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O pedido de outorga compulsória de escritura pública, por sua vez, não merece ser atendido. não houve qualquer pedido neste sentido na petição inicial e, conforme estabelece o artigo 264 do Código de Processo Civil, Feita a citação, é defeso ao autor modificar o pedido ou a causa de pedir, sem o consentimento do réu, mantendo-se as mesmas partes, salvo as substituições permitidas por lei”. é o dispositivo que consagra o princípio da estabilização da demanda, fundamental para a segurança jurídica das relações desenvolvidas no campo processual.

Nada impede, porém, que o autor ajuíze ação própria e específica para este fim, caso entenda que este é o meio necessário e mais efetivo à sua pretensão.

Por fim, deve-se ressaltar que todo o valor a ser ressarcido ao autor a título de danos materiais deve ser acrescido de correção monetária a partir do desembolso (Súmula 43 do Superior Tribunal de Justiça) e juros moratórios a partir da citação.



Decaindo o autor de parte mínima do pedido, arcará a integralmente com o ônus da sucumbência, nos termos do artigo 21, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Os honorários advocatícios devem ser fixados no percentual de 15% sobre o valor da condenação, de acordo com os critérios elencados no artigo 20 do diploma processual.

Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso do autor,

NEGANDO-SE PROVIMENTO ao da ré, nos termos constantes do acórdão.



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