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CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Jurisprudência - CSM

Acesso ao Sumário



ACÓRDÃO




Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação 0000300- 41.2015.8.26.0614, da Comarca de Tambaú, em que é apelante BAnCO DO BRASIL S.A, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMóVEIS E AnEXOS DA COMARCA DE TAMBAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “nEGARAM PROVIMEnTO AO RECURSO, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto 29.055)

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSé REnATO nALInI (Presidente), EROS PICELI (VICE-PRESIDEnTE), JOSé DAMIÃO



PInHEIRO MACHADO COGAn (DECAnO, em exercício), ARTUR MARQUES, PInHEIRO FRAnCO e RICARDO AnAFE.

São Paulo, 3 de dezembro de 2015. XAVIER DE AQUInO, Relator

Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS DÚVIDA


CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA PRAZO DE GARANTIA QUE EXCEDE O PRAZO DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO IMPOSSIBILIDADE RECURSO NÃO PROVIDO.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença do MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Tambaú, que afastou a preliminar de ilegitimidade do requerente para solicitar a suscitação da dúvida, e julgou procedente a dúvida suscitada em relação ao registro da cédula rural pignoratícia nº 40/01135-6, emitida em 15/01/2015 por Maurilio Rodrigues Pinto neto, sob o fundamento de que impossibilidade jurídica de a cédula ter data de vencimento posterior à data do vencimento da própria dívida, nos termos do artigo 1.439 do Código Civil e do artigo 61 do Decreto 167/67 que regulam a matéria.

O apelante invoca a atual redação do artigo 61 do Decreto-lei nº 167/67, alterada pela Lei 12.873/13. Afirma que a decisão traduz interpretação literal deste dispositivo legal, e que não vedação expressa em relação à prorrogação



pré-ajustada do penhor, de maneira que, enquanto forem observados esses limites, podem as partes convencionar aquilo que lhes aprouver. Acrescenta que um dos princípios básicos dos títulos de crédito é o da autonomia e seu consectário da abstração, o que não fulmina a obrigação original que deu causa ao título, a qual continua viva e válida e pode inclusive ser objeto de modificações. Diz que apesar de o instrumento não registrado ensejar a interpretação de existência de quatro datas de vencimento, tal situação é incorreta, quando se constata que a cédula contém vencimento final único e a cláusula “Forma de Pagamento” contempla vencimento das obrigações decorrentes do saldo devedor existente, mas, caso atendidas as condições da cláusula de “Renovação Simplificada”, de acordo com a forma autorizada pelo Manual do Crédito Rural 3.1.6, esse vencimento será postergado para outro ciclo produtivo, por meio de anotação na cédula, respeitando-se o prazo de vencimento final do instrumento. Prossegue discorrendo sobre o tema e sobre as disposições do Manual de Crédito Rural, e afirma que a própria lei prevê o descasamento do prazo da operação com o prazo da garantia.
Jurisprudência - CSM

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A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso. é o relatório.

O recurso não comporta acolhida.

A questão foi enfrentada por esse Conselho, quando do julgamento da



Apelação 9000002-51.2011.8.26.0252. Lá, ficou assentado:

De início, cumpre apontar que o prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma ao prazo da cédula em si. Nessa espécie de título, a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos. Assim, o prazo do penhor é o da cédula.

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior é firme nesse sentido. Vale trazer à colação trecho de voto do Desembargador Gilberto Passos de Freitas, na apelação cível 598-6/0, da Comarca de Pacaembu:

(...) não se diga que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), por ser aquele legal (cinco anos) e este contratual (oito anos): a) a uma, porque o título em foco não autoriza essa leitura dicotômica de prazos, mas, ao contrário, indica a unidade do prazo de oito anos também referido no campo clausulado denominado ‘obrigação especial garantia’, com subsequente previsão de prorrogação para a hipótese de ‘vencimento do penhor’ (fls. 69); b) a duas, porque vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor”.

não obstante a alteração da redação do art. 1.439 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-Lei 167/67 pela Lei 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos, o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre

prazo de garantia e vencimento permanece.


Jurisprudência - CSM

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nenhuma das razões expostas no apelo tem o condão de alterar o que esse Conselho decidiu. Trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada “renovação simplificada” nada mais representa senão uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.

O art. 1.439 do Código Civil é claro ao apontar que o penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas.

O art. 61 do Decreto-Lei 167/67 também diz que o prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário, não excederá o prazo da obrigação garantida. A segunda parte do artigo e seu parágrafo único não permitem a interpretação desejada pela recorrente. se diz que, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. O parágrafo único trata da prorrogação do penhor e da garantia. Ora, parece claro que em ambos os casos se trata de hipóteses de prorrogação da mesma obrigação. Porém, o que pretende o recorrente é a renovação da obrigação, que, aliás, conforme o título, tem como pressuposto a sua quitação.

Portanto, agiu corretamente o Registrador ao negar ingresso ao título, não obstante norma administrativa, do Conselho Monetário nacional, permitir a operação.

A atividade registral é pautada pelo princípio da legalidade, o qual se sobressai em importância no momento da qualificação do título, impondo ao Registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Assim, cabe a ele fazer o exame da legalidade do título e não se pode na qualificação desconsiderar critério expresso em lei.



Oportuno colacionar trecho de voto do Des. Ruy Camilo, na Apelação Cível 1.126-6/4 do Conselho Superior da Magistratura: “Considerando, então, que o juízo de qualificação registrária não se pode apartar da lei o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título –, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.”

Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.

ACÓRDÃO
Jurisprudência - CSM

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Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação 0000345- 45.2015.8.26.0614, da Comarca de Tambaú, em que é apelante BAnCO DO BRASIL S.A., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMóVEIS E AnEXOS DA COMARCA DE TAMBAÚ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “nEGARAM PROVIMEnTO AO RECURSO. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto 29.048)

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSé REnATO nALInI (Presidente), EROS PICELI, JOSé DAMIÃO PInHEIRO MACHADO COGAn, ARTUR MARQUES, PInHEIRO FRAnCO e RICARDO AnAFE.



São Paulo, 25 de novembro de 2015. XAVIER DE AQUInO, Relator

Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA PRAZO DE GARANTIA DISSOCIADO DO PRAZO DE VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO IMPOSSIBILIDADE


PRECEDENTES DESSE CONSELHO

APELAÇÃO DESPROVIDA.

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto em face de sentença que manteve a recusa do registro de cédula rural pignoratícia sob o fundamento da impossibilidade de dissociação entre o prazo da garantia e o prazo do vencimento da obrigação garantida.

O recorrente alega, em resumo, que a interpretação do Oficial deixa de levar em conta razões de ordem sistemática, o princípio da boa-fé e da função social do contrato e que o Conselho Monetário nacional permite a renovação simplificada, prevista no título levado a registro. Para afastar o risco de extinção da relação jurídica relacionada à lavoura de cana de açúcar –, as cédulas emitidas contém prazo de vencimento compatível com o previsto para as renovações simplificadas. Por intermédio delas, renova-se o financiamento, periodicamente, até o prazo final de vencimento do título. Em suas palavras, “a necessidade de se pactuar desde logo a renovação simplificada do crédito ocorre porque o prazo inicial é inferior ao prazo em que normalmente são ajustados os financiamentos rurais e é de interesse do tomador de recursos que o pagamento



seja efetuado em novo prazo, se houver nova liberação de recursos a critério das partes.”
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A douta Procuradoria de Justiça opinou pelo desprovimento do recurso.



É o relatório.

O recurso não merece provimento.



A questão foi enfrentada por esse Conselho, quando do julgamento da Apelação 9000002-51.2011.8.26.0252, de minha relatoria. Lá, ficou assentado:

De início, cumpre apontar que o prazo da garantia não pode ser tratado de forma autônoma ao prazo da cédula em si. Nessa espécie de título, a garantia e a obrigação estão vinculadas de tal forma que não cabe a separação pretendida quanto aos prazos. Assim, o prazo do penhor é o da cédula.

A jurisprudência deste Colendo Conselho Superior é firme nesse sentido. Vale trazer à colação trecho de voto do Desembargador Gilberto Passos de Freitas, na apelação cível 598-6/0, da Comarca de Pacaembu:

(...) não se diga que o prazo do penhor seja distinto do prazo da obrigação (ou de vencimento da cédula), por ser aquele legal (cinco anos) e este contratual (oito anos): a) a uma, porque o título em foco não autoriza essa leitura dicotômica de prazos, mas, ao contrário, indica a unidade do prazo de oito anos também referido no campo clausulado denominado ‘obrigação especial garantia’, com subsequente previsão de prorrogação para a hipótese de ‘vencimento do penhor’ (fls. 69); b) a duas, porque vinculada a cédula de crédito rural à garantia pignoratícia, o prazo de referência expresso na cédula é também o do penhor’”.

não obstante a alteração da redação do art. 1.493 do Código Civil e do art. 61, do Decreto-Lei 167/67 pela Lei n. 12.873/13, com a supressão dos prazos antes previstos, o raciocínio quanto à impossibilidade da dicotomia entre prazo de garantia e vencimento permanece.

nenhuma das razões expostas no apelo tem o condão de alterar o que esse Conselho decidiu. Trata-se, aqui, de um título de crédito. Uma vez expirado o prazo final para pagamento e adimplida a dívida, não pode estender-se a garantia. A chamada “renovação simplificada” nada mais representa senão uma nova contratação, o que não pode ser feito com a utilização de título de crédito cuja exigibilidade não subsiste. Por outro lado, na hipótese de inadimplência, a renovação significaria novação, ou seja, criação de nova obrigação em substituição à primeira, não podendo, da mesma maneira, subsistir a garantia.

O art. 1439 do Código Civil é claro ao apontar que o penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores ao das obrigações garantidas.

O art. 61 do Decreto-Lei 167/67 também diz que o prazo do penhor rural, agrícola ou pecuário, não excederá o prazo da obrigação garantida. A segunda parte do artigo e seu parágrafo único não permitem a interpretação desejada pela recorrente. se diz que, embora vencido o prazo, permanece a garantia, enquanto subsistirem os bens que a constituem. O paragrafo único trata da prorrogação do penhor e da garantia. Ora, parece claro que em ambos os casos se trata de hipóteses de prorrogação da mesma obrigação. Porém, o que pretende a recorrente é a renovação da obrigação, que, aliás, conforme o título, tem como pressuposto a sua quitação.
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Portanto, agiu corretamente o Registrador ao negar ingresso ao título, não obstante norma administrativa, do Conselho Monetário nacional, permita a operação.

A atividade registral é pautada pelo princípio da legalidade, o qual se sobressai em importância no momento da qualificação do título, impondo ao Registrador o controle dos requisitos do documento que dará entrada no fólio real. Assim, cabe a ele fazer o exame da legalidade do título e não se pode na qualificação desconsiderar critério expresso em lei.



Oportuno colacionar trecho de voto do Des. Ruy Camilo, na Apelação Cível 1.126-6/4 do Conselho Superior da Magistratura: “Considerando, então, que o juízo de qualificação registraria não se pode apartar da lei o que impõe o exame da legalidade, pelo registrador, dos aspectos formais do título –, forçoso negar registro ao título cuja apresentação extrínseca esteja em desajuste com os seus requisitos legais.”

Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

ACÓRDÃO




Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação 0002444- 63.2014.8.26.0083, da Comarca de Aguaí, em que é apelante BAnCO DO BRASIL S.A., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMóVEIS E AnEXOS DA COMARCA DE AGUAÍ.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMEnTO AO RECURSO. V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto 29.012)

O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSé REnATO nALInI (PRESIDEnTE TRIBUnAL DE JUSTIÇA), EROS PICELI (VICE-PRESIDEnTE), JOSé DAMIÃO PInHEIRO MACHADO COGAn



(DECAnO, EM EXERCÍCIO), ARTUR MARQUES (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), PInHEIRO FRAnCO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMInAL) e RICARDO AnAFE (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).
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São Paulo, 15 de dezembro de 2015. XAVIER DE AQUInO, Relator

Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS DÚVIDA INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO E DE PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTO HABITACIONAL, COM RECURSO DO FUNDO DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL FAR E OUTRAS AVENÇAS


PERSONALIDADE JURÍDICA DO FAR

INTELIGÊNCIA DA LEI 10.188/01 INEXISTÊNCIA DE OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA CONTINUIDADE E DISPONIBILIDADE RECURSO PROVIDO.



VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença de procedência de dúvida, suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis de Aguaí, que se negou a registrar “Instrumento particular com efeito de escritura pública, de compra e venda de imóvel urbano e de produção de empreendimento habitacional, com recurso do Fundo de Arrendamento Residencial FAR e outras avenças”, em que figura como comprador o FAR. A recusa deveu-se ao fato de que tal ente não possui personalidade jurídica, e de que o Decreto 7.499/2011, que regulamentou a Lei 11.977/2009, em seu artigo 9º, parágrafo único, estabelece que compete às instituições financeiras oficiais federais a alienação dos imóveis “produzidos” no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, e que para que sejam respeitados os princípios da continuidade e da disponibilidade somente o proprietário poderá alienar seus bens, de maneira que se a alienação será feita pelo Banco do Brasil, este deverá figurar previamente como proprietário do imóvel.

O recorrente alega, resumidamente, que: diversos precedentes registrais favoráveis; se trata de programa habitacional, com forte cunho social, devendo o formalismo registral ceder passo aos fins sociais da lei; o FAR pode ser sujeito de direitos e obrigações; outros fundos similares aos quais se reconhece personalidade jurídica.

A Procuradoria de Justiça disse que é inexigível a intervenção ministerial e não se manifestou.
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É o relatório.

O recurso comporta provimento.



A Lei 10.188/01 criou o programa de arrendamento residencial e instituiu o arrendamento residencial com opção de compra. Por seu intermédio, criou-se o PAR Programa de Arrendamento Residencial, cuja gestão cabe ao Ministério das Cidades, e a operacionalização, à Caixa Econômica Federal. para a operacionalização do Programa, a CEF foi autorizada a criar um fundo, que se denomina FAR Fundo de Arrendamento Residencial.

Tal Fundo, a teor do art. 2º, § 3º, é constituído de bens e direitos, que não se comunicam com o patrimônio da CEF; não integram seu ativo; não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF; não compõem a lista de bens e direitos da CEF para efeitos de liquidação judicial ou extrajudicial; não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF; não são passíveis de execução por credores da CEF; quantos aos imóveis, não são passíveis de constituição de ônus reais (incisos I a VI).

Vale dizer, trata-se de um Fundo exterior à CEF, passível, conforme o art. 2º-A, § 2º, de direitos e obrigações próprias, pelas quais responde com seu patrimônio.

É esse Fundo, o FAR, que figura, no instrumento levado a registro, como comprador (fls. 03/17). Porém, o Oficial do Registro de Imóveis de Aguaí entendeu que o título não poderia ser registrado, em face da ausência de personalidade jurídica do Fundo, e pela ofensa ao princípio da continuidade e disponibilidade registraria.

O raciocínio peca por algumas razões. Vamos a elas.

De início, o Oficial deixou de se atentar para a função social do programa de arrendamento residencial e para a regra de que o apego ao rigorismo do direito registral não deve ser um fim em si mesmo.

Em seguida, utilizou um argumento que, do ponto de vista técnico, está equivocado. O FAR, tal como diversos outros entes previstos no nosso ordenamento, possui, sim, personalidade jurídica e, embora não tenha capacidade plena, tem-na limitada aos propósitos a que se destina. Também o Espólio, o Condomínio, a Massa Falida, conquanto não possuam capacidade jurídica plena, possuem personalidade jurídica, ou seja, podem ser sujeitos de direitos e obrigações.

A Lei 10.188/01 atribui ao FAR, expressamente, a capacidade de ser titular de direitos e sujeito passivo de obrigações, deixando bastante clara sua distinção em relação à CEF e ao seu patrimônio. Aliás, o art. 4º, inciso VII,

imóveis adquiridos”. Logo, arrendador (FAR) e CEF não se confundem. E é o arrendador que figura, no contrato, como comprador, dado que o patrimônio imóvel será por ele integralizado.
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Assim sendo, e ainda que o parágrafo único do artigo do Decreto 7.499/2011, que regulamentou a Lei 11.977/2009, estabeleça que compete às instituições financeiras federais a alienação dos imóveis produzidos no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, é preciso considerar que a própria Lei, no

§ do artigo 6º-A, incluído por força da Lei 13.043/2014, dispõe que Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, em virtude do não pagamento da dívida pelo beneficiário, o FAR e o FDS, na qualidade de credores fiduciários, deverão promover sua reinclusão no respectivo programa habitacional, destinando-o à aquisição por beneficiário a ser indicado conforme políticas habitacionais e regras que estiverem vigentes”, o que indubitavelmente atribui ao FAR a condição de comprador e afasta a alegada inobservância ao princípio da continuidade e disponibilidade registrarias.



Cuida-se, dessa forma, de um arcabouço legislativo próprio que regulamenta a criação, gestão e operacionalização do FAR. Daí porque, como corretamente consta do instrumento levado a registro, o comprador é o FAR, representado pelo Banco do Brasil.

Portanto, por todos os ângulos que se analise a questão, a hipótese era de registro do título, valendo ressaltar, por fim, que neste sentido foi decidido pelo Conselho Superior da Magistratura, em caso análogo, no julgamento da Apelação Cível 0026929-03.2014.8.26.0577, de relatoria do então Corregedor Geral da Justiça, Desembargador Hamilton Elliot Akel, por votação unânime, na qual o mesmo recorrente comprovou que 22 empreendimentos ligados ao Programa Minha Casa, Minha Vida tiveram seus instrumentos iguais ao presente registrados sem qualquer óbice, em São Paulo e em outros Estados da Federação.

nesses termos, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.

ACÓRDÃO




Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação 1002630- 12.2014.8.26.0587, da Comarca de São Sebastião, em que é apelante PAÚBA IMóVEIS DE LAZER LTDA., é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMóVEIS E AnEXOS DA COMARCA DE SÃO SEBASTIÃO.

ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: “DERAM PROVIMEnTO AO RECURSO, PARA JULGAR IMPROCEDEnTE A DÚVIDA E DETERMInAR

O REGISTRO DO TÍTULO, V.U.”, de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. (Voto 29.083)


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O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSé REnATO nALInI (PRESIDEnTE TRIBUnAL DE JUSTIÇA), EROS PICELI (VICE-PRESIDEnTE), JOSé DAMIÃO PInHEIRO MACHADO COGAn (DECAnO, EM EXERCÍCIO), ARTUR MARQUES (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), PInHEIRO FRAnCO (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMInAL) e RICARDO AnAFE (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO).



São Paulo, 15 de dezembro de 2015. XAVIER DE AQUInO, Relator

Ementa: REGISTRO DE IMÓVEIS CESSÃO DE DIREITOS DE AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL - RECUSA FUNDADA NA FALTA DE RECOLHIMENTO DE ITBI - JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA NO STF E NO STJ NO SENTIDO DE QUE NÃO INCIDE ITBI SOBRE O COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, PORQUE NÃO TRANSFERE O DOMÍNIO DO IMÓVEL - RACIOCÍNIO QUE TAMBÉM SE APLICA À CESSÃO DOS DIREITOS DO PROMITENTE COMPRADOR - RECURSO PROVIDO.




VOTO

Trata-se de apelação interposta por Paúba Imóveis de Lazer Ltda. contra a

r. decisão de fls. 59/59v, que manteve a recusa do Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Sebastião relativa ao instrumento particular de cessão de direitos de aquisição de bem imóvel porque não recolhido o ITBI.

Aduz, em síntese, que os Tribunais Superiores são unânimes no sentido de que o ITBI não incide sobre o compromisso de compra e venda, de modo que ele também não deve incidir sobre a cessão de direitos deste contrato.

é o relatório.

Por meio do instrumento particular de fls. 24/27, a recorrente adquire de Luiz Alberto Chemin, casado com Brigite Caradec Chemin, os direitos de compromissário comprador dos apartamentos descritos nas matrículas nºs 28.165, 28.166, 28.171, 28.172, 28.177, 28.183, 28.186, 28.189, 28.195, 28.196,

28.201, 28.202, 28.208, 28.209, 28.214, 28.217, todas do Oficial de Registro de

Imóveis e Anexos da Comarca de São Sebastião.
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Embora o título se refira a diversos imóveis, nestes autos discute-se

apenas o seu registro na matrícula 28.165.

O registro foi recusado porque não apresentada a guia comprobatória do recolhimento ITBI que, nos termos da legislação local, incide sobre a cessão de direitos do compromisso de compra e venda mencionado na Av. 01, da matrícula.

O recurso, respeitados os entendimentos do MM. Juízo Corregedor Permanente e da D. Procuradoria Geral de Justiça, comporta provimento.

A premissa do recorrente é a seguinte: se os Tribunais Superiores reputam inconstitucional a incidência de ITBI quando do registro do compromisso de compra e venda, porque ausente, neste estágio, a transferência da propriedade - que é o fato gerador do imposto -, com a mesma razão deve-se entender indevida a exigência do registrador de comprovação do recolhimento do tributo para o registro do contrato de cessão de direitos desse compromisso de compra e venda.



Segundo o recorrente, se não incide o imposto para o mais (compromisso de compra e venda), também não pode recair sobre o menos (cessão dos direitos desse compromisso).

O entendimento reiterado do Colendo Conselho Superior da Magistratura e desta Corregedoria Geral da Justiça é no sentido da impossibilidade de recusar vigência a norma legal no âmbito administrativo, por suposta inconstitucionalidade, salvo quando esta for absolutamente manifesta, sendo o controle de constitucionalidade de leis e atos normativos, em princípio, atribuição afeta com exclusividade ao Poder Judiciário, no exercício da jurisdição (CSM: Apelações Cíveis nºs 3.346-0, 4.936-0, 20.932-0/00; CGJ: Processos nºs 274/93; 2.038/94; 1.522/99).



no caso em exame, contudo, a hipótese autorizadora do afastamento da vigência da norma legal encontra-se presente porque a inconstitucionalidade é manifesta, conforme se passa a demonstrar.

Em recente julgado em que se examinou a incidência de ITBI sobre a promessa de compra e venda, o C. Supremo Tribunal Federal reafirmou seu entendimento sedimentado no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do imposto, somente se realiza com a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis que:



2. Tal como constatou a decisão agravada, é firme o entendimento desta Corte no sentido de que a transmissão do imóvel, para fins de caracterização do fato gerador do Imposto sobre a Transmissão de Bens Móveis, somente se realiza com a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis.

  1. De início, cumpre registrar que fato gerador é a situação definida em lei como necessária e suficiente à ocorrência da obrigação tributária. Assim, no que tange ao ITBI, tem-se como fato gerador a transferência, inter vivos, a

qualquer título, por ato oneroso, da titularidade de bens imóveis, nos termos do art. 156, II, da Constituição:

(...)

    1. Desse modo, pode-se concluir que a obrigação tributária surge a partir da ocorrência da situação fática prevista na legislação tributária, a qual, no caso dos autos, deriva da transmissão da propriedade imóvel. Ocorre que, nos termos da legislação civil, apenas a partir do registro em cartório pode tornar-se eficaz a transferência do domínio real do bem. Assim dispõe o Código Civil acerca da matéria:

(...)

    1. Considerando que a norma tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, não se faz possível que a lei municipal estabeleça momento diverso para que reste configurada a hipótese fática capaz de atrair a incidência da exação. 7. Conclui- se, portanto, que pretender a cobrança do ITBI sobre a mera celebração de contrato de promessa de compra e venda desvirtua completamente o momento a partir do qual deveria ser vislumbrada a ocorrência do fato gerador do tributo.

8. De fato, a existência de contrato preliminar à transferência definitiva do domínio real não pode ensejar a cobrança do imposto. Isso porque o compromisso de compra e venda implica deveres de ordem unicamente obrigacional, sem, no entanto, adentrar na esfera de direitos reais. 9. No caso dos autos, verifica-se a tentativa municipal de estabelecer como fato gerador do tributo a quitação do valor estabelecido em promessa compra e venda, independentemente de posterior registro em cartório do negócio jurídico. Trata-se, no entanto, de hipótese que não se enquadra naquela originalmente prevista para a incidência do ITBI, a qual depende, na realidade, da transmissão do domínio real da propriedade imóvel e, portanto, do registro do título translativo no Registro de Imóveis.”1

no mesmo sentido:

TRIBUTÁRIO. ITBI. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA INDEVIDA. PRECEDENTES. AGRAVO REGIMENTAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO (STF, ARE 798004 AgR/RJ RIO DE JANEIRO)2 .

Este entendimento é compartilhado, também, de forma pacificada, pelo



STJ:
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que o fato gerador do


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  1. ARE 805859 AgR/RJ - RIO DE JAnEIRO - AG.REG. nO RECURSO EXTRAORDIRIO COM AGRAVO - Relator(a): Min. ROBERTO BARROSO - Julgamento: 10/02/2015 - órgão Julgador: Primeira Turma.

  2. Ainda: RE 666096 AgR/DF - DISTRITO FEDERAL, AI 646.443-AgR, e AI 603.309-AgR.

Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - ITBI é a transmissão do domínio do bem imóvel, nos termos do art. 35, II, do CTN. Dessa forma, não incide o ITBI em promessa de compra e venda, na medida que trata-se de contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo. Precedentes. Incidência do óbice da Súmula 83/STJ.3
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precedente também deste Conselho Superior da Magistratura:

REGISTRO DE IMÓVEIS - Instrumento particular de contrato de promessa de venda e compra de unidade condominial a ser construída e outras avenças - Reconhecimento de firmas e informação sobre o estado civil do promitente comprador - Exigências pertinentes não questionadas nem cumpridas

- Irresignação parcial - Dúvida prejudicada - Comprovação do recolhimento do ITBI e anuência da credora hipotecária - Exigências descabidas - Tributo não incidente - Precedentes do STF e do STJ - Inaplicabilidade do parágrafo único do artigo da Lei 8.004/1990 ao caso dos autos - Súmula 308 do STJ - Recurso não conhecido. (Apelação Cível 9000007-68.2011.8.26.0577, Rel. José Renato Nalini)

Ora, ubi eadem legis ratio ibi eadem. Se não incide ITBI na promessa de compra e venda, porque, segundo os Tribunais Superiores, a mera promessa não transfere o domínio do imóvel, não como exigi-lo na cessão dos direitos dessa promessa, pois, da mesma forma, não transferência do domínio do imóvel, mas apenas dos direitos à aquisição. Há, em verdade, mera alteração de um dos sujeitos do contrato e não de seu objeto.

Aplicando-se este raciocínio aos registros públicos, se a comprovação do recolhimento do ITBI não é necessária para o registro da promessa de compra e venda, também não será para o da cessão dos direitos desta promessa porque, da mesma forma, inexiste transferência de domínio do imóvel.

O cessionário dos direitos, da mesma forma que o cedente (promitente comprador), caso não os tivesse alienado, precisará, uma vez pago o preço integral da aquisição, de escritura pública definitiva que lhe transfira o domínio do imóvel. E, somente nesta etapa é que se poderá falar em recolhimento de ITBI.

Em última análise, é como se um novo compromisso de compra venda estivesse sendo apresentado a registro, de modo que idêntica deve ser a solução.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso para julgar improcedente a dúvida e determinar o registro do título.


  1. No mesmo sentido: AgRg no REsp 982.625⁄RJ, AgRg no AgRg no REsp 764.808⁄MG, REsp 264.064⁄DF, REsp 57.641⁄PE, REsp 1.066⁄RJ.



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