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Ementa: AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS-DEMANDADIRIGIDACONTRA COOPERATIVA - IMÓVEL ENTREGUE AO COOPERADO - NEGÓCIO DE CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA

DA - AÇÃO EXTINTA SEM JULGAMENTO DO MÉRITO - RECURSO PROVIDO.
Jurisprudência - Direito Privado

Acesso ao Sumário




VOTO

Insurge-se a Cooperativa/ré contra sentença que julgou procedente a ação de cobrança de débitos condominiais.

Sustenta que não é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, vez que a unidade foi entregue ao cooperado e tal fato era de conhecimento do condomínio. No mérito diz que o autor não comprovou a existência de seu crédito.

O recurso foi processado em ambos os efeitos, com as contrarrazões.

É o relatório.


O recurso merece provimento.

Não obstante sua natureza propter rem, a obrigação de pagamento de despesas de condomínio não recai somente sobre o proprietário do imóvel, assim considerado aquele que que figura como tal no registro imobiliário.

Conforme se extrai do artigo da Lei 4.591/64 e art. 1.334, § do Código Civil, também são considerados condôminos os promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, independentemente de o negócio estar averbado no registro imobiliário.



Assim, o detentor dos direitos de aquisição da propriedade é considerado condômino para todos os efeitos, podendo, inclusive, excluir a obrigação de pagamento, que, originariamente seria do proprietário.

Sabido que a taxa condominial é composta não de valores gastos com a manutenção da coisa1. Grande parte das despesas resulta de serviços prestados ou postos a disposição àqueles que efetivamente residem nas unidades autônomas do edifício2.

Nesta perspectiva, se o condomínio tiver conhecimento da transferência dos direitos de aquisição da propriedade a terceiros, somente a estes compete o pagamento das despesas condominiais, pois são os únicos que efetivamente usufruem dos serviços prestados ou postos a disposição pelo condomínio.

Nesse sentido é a jurisprudência consolidada pelo STJ:


  1. Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum etc.

  2. Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum, limpeza, manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas; salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio coletivas etc.

RECURSOESPECIAL–DESPESASCONDOMINAIS-TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - PROMISSÁRIO-COMPRADOR - IMISSÃO NA POSSE, COM O PLENO CONHECIMENTO DO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - REGISTRO - DESINFLUÊNCIA - RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
Jurisprudência - Direito Privado

Acesso ao Sumário


    1. - A teor da jurisprudência desta a. Corte, a responsabilidade pelas despesas de condomínio, ante a existência de promessa de compra e venda, pode recair tanto sobre o promissário-comprador quanto sobre o promitente- vendedor, a depender das circunstâncias do caso concreto (ut EREsp 136.389/ MG, Relator o Senhor Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ de 13/9/99);

    2. - Esclareça-se, entretanto, que, com tal assertiva, não se está a afirmar que a legitimação passiva ad causam da ação que objetiva o adimplemento das despesas condominiais ficará, em qualquer hipótese, ao alvedrio do autor da ação, que poderá optar, aleatoriamente, pelo promitente-vendedor ou pelo compromissário-comprador, tal como entenderam as Instâncias ordinárias. Na verdade, revela-se necessário aferir com quem, efetivamente, restou estabelecida a relação jurídica material;

    3. - Como é de sabença, as despesas condominiais, assim compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade, em princípio, daquele que detém a qualidade de proprietário do bem, ou, ainda, de titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição;

    4. - Não há, assim, qualquer relevância, para o efeito de se definir a responsabilidade pelas despesas condominiais, se o contrato de promessa de compra e venda foi ou não registrado, pois, conforme assinalado, não é aquele que figura, no registro, como proprietário, que, necessariamente, responderá por tais encargos;

    5. - Para a correta definição do responsável pelos encargos condominiais, em caso de contrato de promessa de compra e venda, deve-se aferir, pontualmente, se houve efetiva imissão na posse por parte promissário-comprador (ainda que em caráter precário) e se o condomínio teve ou não o pleno conhecimento desta. Presentes tais circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas condominiais deve ficar a cargo do promissário-comprador, no período em que tiver exercido a posse do bem imóvel;

VI- Recurso Especial provido.

(REsp 1079177/MG, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA

TURMA, julgado em 02/06/2011, DJe 17/06/2011).

Na hipótese a é entidade constituída com a finalidade de administrar recursos para aquisição de unidades habitacionais pelo sistema cooperativo. Demonstrou que os direitos relativos à propriedade da unidade imobiliária

objeto da demanda foram transferidos ao cooperado Haroldo Tadeu Biaggio, através de adesão a sistema cooperativo de autofinanciamento firmado em 30 de junho de 2002 (fls. 181/187).
Jurisprudência - Direito Privado

Acesso ao Sumário


Nestas circunstâncias, não é razoável supor que o condomínio desconhecesse tal fato, uma vez que a maioria dos imóveis foi negociada da mesma forma pela cooperativa, responsável pela contratação do empreendimento.

Além disso, conforme se verifica das atas das assembleias condominiais copiadas às fls. 38/102, o nome do cooperado Haroldo Tadeu Biaggio aparece como sendo o condômino da unidade A-103, objeto da presente demanda. O fato de não constar sua assinatura nas atas indica apenas seu não comparecimento às reuniões, mas não o desconhecimento de sua condição pelo condomínio.



Nestas circunstâncias, se os direitos de aquisição da propriedade da unidade imobiliária descrita na exordial pertencem ao cooperado, e não havendo notícia da rescisão do contrato de fls. 181/187, a apelante é parte ilegítima para responder pelas despesas apontadas na inicial.

Isto posto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso para extinguir o processo sem julgamento do mérito com base no art. 267, VI (ilegitimidade de parte) do CPC, e condenar o autor ao pagamento das custas despesas processuais e honorários advocatícios que, com base no § do art. 20 do CPC, ora fixo em R$ 1.000,00 (um mil reais).





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