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É o relatório.


O apelo da Municipalidade cinge-se à questão do valor venal de lançamento do IPTU para o exercício de 2004.

O autor, Moacyr Theodoro de Carvalho, ajuizou ação anulatória de lançamento de IPTU do exercício de 2004 c.c. pedido de revisional de lançamento desse tributo e anulação dos valores lançados a título de Taxa de Coleta e Remoção de Lixo e Taxa de Combate a Sinistro, do imóvel de sua propriedade situado à Rua Domingos Cazzoti, 350, Jd. Santa Genebra, cadastrado na Prefeitura Municipal sob o n.º 3252.63.15.0460.01001, registrado sob a matrícula de n.º 70.383 (fls. 20/21).



Aduziu o apelado, na exordial, em resumo, que o enquadramento de seu imóvel para fins de lançamento do IPTU no Padrão C2.7 está incorreto, pois se trata de barracão destinado a depósito e não de imóvel de “alto padrão”. Aduz que o valor venal atribuído pela Municipalidade ao imóvel no exercício de 2004 está totalmente equivocado, pois a alíquota praticada varia sem qualquer parâmetro com a lei, haja vista que em 2002 a alíquota praticada era de 2,4810%, quando a lei determinava 3,0%.

Relata, ainda, que se trata de um barracão destinado a depósito atacadista simples, ocupando cerca de 90% da área total do terreno lançada com 2.250,00 m², sendo que a lei determina ser a área predominante que impõe o padrão do imóvel, de modo que o correto enquadramento seria no “Padrão D”, com gradação menor (D 1.5), pois o que predomina é área sem edificação.



Ante a tecnicidade da questão posta, foi designada prova pericial, tendo a jurisperita apresentado laudo de fls. 248/263, elaborado por meio de “método comparativo, que levou em consideração pesquisa junto a jornais, imobiliárias, internet e as últimas transações envolvendo imóveis semelhantes na região,

além de considerar o custo unitário básico de Construção no Estado de São Paulo, divulgado pelo Sinduscon/SP, para o ano de 2003 (ano utilizado para cálculo do IPTU)” (fls. 252/253).


Jurisprudência - Direito Público

Acesso ao Sumário


Após comparar os dados obtidos por meio de jornais, imobiliárias, internet e as últimas transações envolvendo imóveis semelhantes na região, com aqueles fornecidos pelo Sinduscon, a conclusão foi a de que o valor de mercado encontrado é de R$ 1.727.222,38 e o valor venal oficial é de R$ 2.481.103,80, portando (sic) apresenta uma diferença de R$ 753.881,42 (30,38%)” e que o valor real de mercado, por metro quadrado, é de R$ 900,58.

O IPTU tem como base de cálculo o valor venal do imóvel, conforme disposto no art. 33, do CTN. Segundo Aires F. Barreto, “Em resumo, valor venal do imóvel, ou valor de mercado, é o preço ajustado em condições normais, por comprador e vendedor bem informados, quando estiverem examinando o caso de um imóvel recém-transacionado. Todavia, os imóveis não estão, todos, ou sequer a maioria à venda. Daí por que, genericamente, o valor venal do imóvel nada mais será que um valor provável que se obterá, em transação à vista, em mercado estável e estando comprador e vendedor bem informados sobre a utilidade. Valor venal é, pois, o ‘valor provável’ que o imóvel atingirá, diante de transação à vista e de mercado imobiliário estável.”1


Assim, tendo em vista as constatações da jurisperita de que o valor venal lançado pela Municipalidade (R$ 2.481.103,80) não é compatível com o valor real de mercado do imóvel (R$ 1.727.222,38) andou bem a r. sentença em determinar a redução do valor venal do imóvel.

No que toca ao recurso adesivo do autor, que se restringe a pedido de majoração da verba honorária, merece acolhimento o pleito.

De fato, a condenação em R$ 1.000,00 (um mil reais) não remunerou bem os patronos da causa, considerando-se o grau de complexidade da demanda e a necessidade de dilação probatória, com a produção de laudo pericial. Dessa forma, tenho que a remuneração condigna deve ser fixada em R$ 7.000,00 (sete mil reais), nos termos do nos termos do § 3º, do art. 20, do CPC, corrigidos a partir desta decisão.

Ante o exposto, dou provimento ao recurso adesivo para majorar a verba condenatória para R$ 7.000,00 (sete mil reais), nos termos do § 3º, do art. 20, do CPC, e nego provimento ao apelo da Municipalidade e ao reexame necessário, mantendo a r. sentença, no mais, tal como prolatada.
1 BARRETO. Aires F. Curso de Direito Tributário Municipal. Ed. Saraiva - SP, 2009, p. 209


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