Discente: Miriam Dionísio



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Docente: Regina Santos Pereira
Discente: Miriam Dionísio




[Acta] da aula de Arrendamento urbano

19 de novembro DE 2014

Arrendamentos de Pretérito Regime transitório 1ºgrupo

Existem 3 diplomas relevantes e importantes em matéria de arrendamento urbano:



  • RAU – DL 321-B/1990 de 15 de Outubro

  • NRAU2006 – Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro

  • NRAU2012 – Lei 31/2012 de 14 de Agosto

Arrendamentos de Pretérito

As normas transitórias têm dois capítulos:



  • Capítulo I, composto pelo artigo 26º

  • Capítulo II que começa no artigo 27º.

Há dois grupos de contratos que têm regimes diferentes. Para perceber a qual regime se aplica, é necessário conhecer qual a data do contrato de arrendamento, ou seja, releva a data do contrato.

No capítulo I, contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e não habitacionais depois do DL 257/95.

No Capítulo II, antes do RAU e antes do DL 257/95, sendo que depois este terá algumas remissões para o capítulo I.

Iremos nesta aula, estudar o regime transitório dos arrendamentos de pretérito, do 1ºgrupo, que têm como âmbito de aplicação:



  • Os contratos habitacionais celebrados depois do RAU (DL-321-B/1990 de 15 de Outubro)

  • Contratos não habitacionais depois do DL 257/95 de 30 de Setembro e até ao NRAU 2006.

O legislador entendeu que como havia mudanças muito relevantes não se poderia aplicar desde logo o NRAU 2006 a todos os contratos sem fazer qualquer tipo de distinção. As mudanças de regime têm por base, a ideia de acabar ou no mínimo diminuir o vinculismo, onde o regime era imperativo. Com esta nova lei deixa de ser tão “apertado”, tão vinculado, tão imperativo, e portanto havendo mais liberdade, teremos de saber como essa liberdade poderá ser aplicada aos contratos antigos celebrados num quadro completamente diferente daquele que agora temos.

O objetivo das normas transitórias, regra geral, é o de estabelecer um regime intermédio entre duas ou mais leis, ou seja, é o de transpor gradualmente os contratos antigos para a lei nova, neste caso em particular, a transição dos contratos celebrados antes da entrada em vigor do NRAU para o regime do NRAU.

Há um princípio geral, decorrente dos artigos 26º/1 e 27º,de onde se retira que os contratos celebrados antes do NRAU passam a estar submetidos ao NRAU, com especificidades. Não obstante estas especificidades, cada vez que ocorrer uma discussão de regime ou dúvida no âmbito de aplicação do regime, há um princípio geral que terá, no mínimo, alguma utilidade na medida de saber quais as regras que iremos aplicar.

Como refere o nº1 do artigo 26º aplica-se o NRAU aos contratos de arrendamento celebrados na vigência do RAU com especificidades. Quais são estas especificidades?



  • Aplica-se aos contratos de arrendamento habitacionais depois do RAU e não habitacionais depois do DL 257/95 e até ao NRAU 2006. Porquê este momento temporal? Porque a partir do RAU passa a existir contratos de arrendamento de duração limitada, contratos de arrendamento que se celebram num prazo e que acabam no fim desse prazo, e essa duração limitada, que actualmente no NRAU tem como nome, contratos a prazo certo, passou a existir em 95 para contratos não habitacionais. Em termos práticos, como houve alteração em 90-95, este é o momento em causa.

Conforme o disposto no artigo 26º no seu número 4:

  1. Aos contratos sem duração limitada (são os contratos vinculísticos) aplicam-se as regras dos contratos de duração indeterminada, ou seja, o regime previsto nos artigos 1099º a 1104º do Código Civil, com especificidades.

É fundamental ter em atenção: não são os contratos de duração limitada, são os contratos sem duração limitada, vinculísticos, que contêm os problemas que, no fundo, esta lei quis resolver. Nessa medida, terminar com os contratos, determinar um regime mais flexível, acontece apenas aos contratos sem duração limitada. Os que têm duração limitada já têm um prazo, e portanto já têm uma flexibilidade completamente diferente.

Os contratos sem duração limitada (vinculísticos) não tinham este nome, eram contratos que em 2006 o legislador passou a referir como tal, porém a terminologia não é essa. Contratos sem duração limitada antes do NRAU serve para identificarem os contratos vinculísticos. A partir do NRAU os contratos que mais se assemelham aos contratos vinculísticos são os contratos com duração indeterminada, com algumas especificidades:



  1. Denúncias:

  • Denúncia para habitação – artigo 1102º

  • Denúncia justificada – artigo 1103º

  • Denúncia pelo senhorio – artigo1101º

DENÚNCIA PELO SENHORIO

ARTIGO26º /4 – c)

O senhorio tem a faculdade de comunicar ao inquilino que o contrato termina, contrato termina sem qualquer justificação, sem indicar a razão pela qual se denuncia o contrato.



Antes do NRAU, tínhamos o vinculismo, ou seja, não havia esta faculdade de denúncia do contrato pelo senhorio a não ser em casos muito excepcionais, artigo 69º RAU:

  1. Quando necessite do prédio para habitação (sua ou dos descendentes) ou para nele construir a sua residência;



  1. Quando pretenda ampliar o prédio ou construir novos edifícios, aumentando o número de locais arrendáveis;



  1. Quando o prédio era irrecuperável pelo estado de degradação que apresentava (DL nº329-B/2000 – 22 Dez);

  2. Quando o contrato se transmitia para descendentes ou afins em certas condições (idade/portador de deficiência/reforma por invalidez/incapacidade total para o trabalho) – implicava o pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – ver artigos 87º, 89º-A, B, C e D.

Antes do NRAU, a denúncia para o senhorio existia mas tinha de ser sempre justificada por um destes casos acima descritos. Os casos excepcionais de denúncia pelo senhorio tinham um regime tão “apertado” que a denúncia só se verificava pontualmente. Este regime legal era uma das características do vinculismo – que tornava os arrendamentos “quase perpétuos”.

Com o NRAU, passa a existir uma denúncia livre da parte do senhorio, portanto em termos de terminar o contrato, o senhorio pode dizer simplesmente que termina o contrato.

Com o novo regime criado pelo NRAU e com as normas transitórias, os contratos de duração indeterminada passam a poder ser denunciados pelo senhorio com antecedência não inferior a 2 anos, por carta registada com aviso de recepção, em relação ao momento em que se pretende que o contrato seja denunciado – artigo 1101º/c- (no NRAU de 2006 a antecedência era de 5 anos- em 2012 houve uma redução generalizada de prazos).

Esta regra passa a ser aplicável aos contratos de arrendamento sem duração limitada, excepto quando:


  • Arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos;



  • Arrendatário tiver incapacidade superior a 60%

O legislador entendeu que um arrendatário com estas características deve ser protegido do fim do contrato, porque está numa situação mais frágil.

É uma das medidas que pretende terminar com o vinculismo, pois antes a denúncia era muito “apertada”. Pretende combater aqueles contratos que se renovavam automaticamente.

De todas as denúncias, é a especificidade mais simples, pois não é necessária qualquer justificação para a denúncia.

DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO

ARTIGO 26º /4 – a)

Existe uma outra denúncia, porém esta denuncia já tem de ser justificada, tem de preencher um determinado número de requisitos, já não tem a liberalidade da denúncia para o senhorio em que apenas o senhorio enviava a comunicação do fim do contrato.

Os requisitos da denúncia para habitação, apesar de serem inseridos no regime transitório são requisitos aplicáveis a todos os contratos de arrendamento e não só aos de pretérito. Por exemplo, se tiver um contrato celebrado depois do NRAU os requisitos são estes mesmos, porém há especificações para os contratos de pretérito.

A denúncia para habitação caiu em desuso, isto porque, existem neste momento outras formas mais simples de terminar o contrato do que por via desta denúncia, na medida em que alguns dos requisitos são de difícil aplicação.

Artigo 1102º – REQUISITOS SUBSTANTIVOS, todos cumulativos:


  1. Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de 2 anos; (tem muito a ver com os casos em que os senhorios adquiriam os prédios para depois denunciar para habitação)



  1. Se tiver adquirido por sucessão – independentemente de prazo;



  1. Não ter casa própria que satisfaça as suas necessidades habitacionais ou dos seus descendentes em 1º grau:

  • Há mais de um ano;

  • Na área dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou;

  • No respectivo concelho quanto ao resto do país (âmbito territorial bastante grande)

Os requisitos têm de ser preenchidos em relação ao senhorio, quando a denúncia for feita para ele habitar a casa, e em relação aos descendentes, quando a denúncia é para esses.

A denúncia para habitação dos descendentes em 1º grau depende da verificação:

a) Dos requisitos previstos nas alíneas a) e b) em relação ao senhorio;

b) Dos requisitos da alínea c) em relação ao descendente.

A denúncia para habitação, não se funda em incumprimento do inquilino. Não há incumprimento do inquilino, contudo há um direito de habitação de outra pessoa que irá prevalecer sobre este direito do inquilino. É uma situação de direito de habitação do inquilino versus direito de habitação do senhorio. O legislador ao consagrar a denúncia para habitação, faz prevalecer o direito do senhorio, porém com limitações. São profundamente exigentes os requisitos para a denúncia para habitação, pois vamos despejar uma pessoa que está ao abrigo de um contrato, que cumpre esse contrato e portanto não há, do ponto de vista do incumprimento qualquer fundamento para terminar o contrato. A razão será a de que outra pessoa necessita dessa habitação, e daí a exigência desta denúncia ser bastante elevada.

Existem várias questões controversas na jurisprudência relativamente à denúncia para habitação, no que concerne ao conceito de necessidade de habitação:



  • Ac. Rl Lx 12/11/2009 - A necessidade de habitação tem que ser apreciada objectivamente, com vista à satisfação das necessidades básicas de habitação do senhorio ou descendente, de modo a não exigir ao inquilino com a denúncia do contrato de arrendamento um sacrifício injustificado.



  • Ac. Rl Lx 25/02/2010a necessidade deverá ser real, séria e actual para que, justificando-se as exigências de habitação do senhorio.



  • Ac. Rel. Lx 17/02/2009 - O verdadeiro fundamento do direito de denúncia pelo senhorio, a causa de pedir da acção, é a sua necessidade de habitação, necessidade que não implica só, querer, desejar ou pretender o arrendado.



  • Ac. Rel. Lx 25/01/1996 - A necessidade de habitação em relação ao arrendado há-de ser actual séria e objectiva, não obstando a que possa ser futura, embora, neste caso haja de ser iminente. Invocando-se a necessidade de habitação para casamento, é necessário a prova da seriedade do propósito de casar e a realização próximo do casamento.

  • Ac. STJ 25/01/2007 - É de considerar verificado este requisito relativamente a um jovem que concluiu a sua licenciatura em Aveiro, regressou a Lisboa onde habita em casa dos pais, ocupando um quarto, pretende casar e constituir família e foi admitido como bolseiro duma fundação situada na capital, situando-se a fracção arrendada na área da comarca de Oeiras.



  • Ac. STJ 22/06/2005 - A necessidade só ocorre quando se comprovar um verdadeiro estado de carência motivado por um condicionalismo que, segundo a experiência comum, determinaria a generalidade das pessoas que nele se encontrassem a precisar do arrendado para habitação, devendo portanto ser séria e medida por um critério objectivo, não se podendo confundir com uma simples maior comodidade.

Os requisitos acima descritos, são requisitos para todos contratos de arrendamento, aplicam-se a todas as denúncias para habitação independentemente da data do contrato, porém existem especificidades dos contratos de arrendamento celebrados depois de 90 para os habitacionais e depois de 95 para os não habitacionais.

ESPECIFICIDADES DOS ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO DO 1º GRUPO

Conforme o disposto no artigo 26º/4-a), continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do artigo 107º do RAU (artigo que levou a muita jurisprudência).

Artigo 107º- a) do RAU diz- nos que o direito de denúncia do senhorio para habitação não pode ser exercido quando ao comunicar a denúncia para habitação:


  1. O arrendatário ter 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho.

(Ter em atenção que estamos perante uma limitação ao despejo mas numa situação de não incumprimento do contrato pelo inquilino, é muito importante não confundir com a situação de incumprimento do contrato de arrendamento pelo inquilino onde há despejo independentemente da idade do inquilino. Esta limitação da idade apenas existe para estes casos de denúncia do senhorio para habitação.)

A denúncia tem de ser feita com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação, conforme o disposto no artigo 1103º/1.

Quando o senhorio comunica a denúncia para habitação, não podem verificar-se as referidas circunstâncias do artigo 107º/a, no fim dos 6 meses.

Assim como na denúncia do senhorio existiam várias questões jurisprudenciais, na denúncia para habitação também existem, variadíssimas questões jurisprudenciais:



  • Ac. Rel. Lx de 21/02/2007 - A limitação ao direito de denúncia do contrato de arrendamento constante do artigo 107.º/1, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano, de natureza excepcional, a favor do arrendatário que sofre de incapacidade total para o trabalho é portador de deficiência a que corresponde incapacidade superior a dois terços, tal limitação, nos termos da lei, vale para o arrendatário, não para o cônjuge que sofra das referidas deficiência ou incapacidade.

(na data destas discussões, não existia o artigo 1105º do Código Civil, que consiste na comunicabilidade e transmissão em vida para o cônjuge o direito de arrendamento. Contrariamente, no artigo contemplava-se a não comunicabilidade e não transmissão em vida para o cônjuge do direito de arrendamento.)

  • Ac. Re. Évora de 23/04/1998Só a reforma do inquilino, por invalidez absoluta (que abrange a incapacidade para toda e qualquer profissão ou actividade), ou tal incapacidade integram a limitação ao direito de denúncia prevista na al. a) do nº 1 do art. 107º do RAU. Não a integra a invalidez relativa que abrange apenas a própria profissão ou equivalente. (Isto quer dizer que está inválido para a profissão que sempre teve, porém não estará invalido para outra profissão qualquer.)

A denúncia para habitação (pelo motivo relevante de o inquilino não estar em incumprimento do contrato de arrendamento) tem para o senhorio um custo.

Artigo 1102º requisitos formais:



  1. Pagamento de indemnização:

    • 1102º/1 – o direito de denúncia depende do pagamento de um ano de renda – contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente.



    • Momento do pagamento – data da entrega da casa (1103º/8)

Para a denúncia para habitação de um contrato de arrendamento actual, o pagamento da indemnização terá como montante um ano de renda vigente, mas se estivermos a falar de um arrendamento de pretérito, o ano de renda é calculado de forma diferente, já não é o valor de um ano da renda (isto porque normalmente esses contratos tem rendas muitos baixas). O montante será o da renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b)) Art. 26º/4-b).

(Das operações de avaliação



Artigo 38º do CIMI

Determinação do valor patrimonial tributário

1 - A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:


Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afectação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

2 - O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.)



Exemplo: Valor patrimonial é de 100.000€

100 000 15 12 = 556 X 12





  1. Forma da comunicação: artigo 1103º/1

Indicação expressa do fundamento da denúncia:

  • Qualidade do senhorio (proprietário, comproprietário, usufrutuário há mais de dois anos ou aquisição por sucessão);



  • Não ter habitação própria que satisfaça as suas necessidades habitacionais ou dos descendentes em 1º grau (necessidade de habitação);



  • Data pretendida para a desocupação;



  • Valor da indemnização a pagar pelo senhorio;

Tudo isto é feito através de carta registada com aviso de recepção (no NRAU de 2006 era através de acção judicial). Grande mudança favorável ao senhorio na medida em que já não necessita de propor uma acção para a denúncia para habitação, apesar de que, se o inquilino contestar os requisitos da denúncia, existe uma grande probabilidade de ter de propor acção para que o inquilino desocupe a casa.

Senhorio não pode denunciar para habitação o contrato e depois não ir residir para a habitação em causa. O senhorio deve ir residir para a habitação cujo contrato foi denunciado – no prazo de 3 meses após a entrega e durante 2 anos – art.1103º/5

Se não cumprir tal, haverá uma sanção: pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – art.1103º/9


  • Arrendamentos após NRAU – renda vigente



  • ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito - renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b))

DENÚNCIA JUSTIFICADA

ARTIGO26º /4 – b)

Não deveria ter este nome, pois não é correcto na medida em que a denúncia para a habitação também tem de ser justificada.



São requisitos aplicáveis a todos os contratos de arrendamento e não só aos de pretérito.

Denúncia justificada – artigo 1101º/b- requisitos substantivos:



  1. Denúncia para demolição – artigo 7º do DL nº 157/2006 de 8 de Agosto



  1. Denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo

Artigo 1101º/b) – denúncia para realização de obra de remodelação ou restauro profundo – REQUISITOS SUBSTANTIVOS: (regime em discussão parlamentar)

- DL nº 157/2006 de 8 de Agosto

Requisito essencial - Obras que impliquem/obriguem a desocupação do locado;


  1. Obras sem controlo – quando ocorre a denúncia do contrato tem de existir: o descritivo das obras a realizar; a indicação de isenção de controlo prévio; as razões que levam à desocupação do locado com a junção de comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, quando depende de comunicação prévia - (art.1103º/1 e 3)

  • São essencialmente, obras de conservação. (Junção de direito administrativo com direito de arrendamento urbano.)



  1. Obras com controlo prévio (controlo da Câmara Municipal, várias formas: autorização; comunicação prévia; licenciamento - esta última será a mais exigente. Exemplo desta última, os imóveis classificados. São imóveis situados em zonas nobres da cidade, em que é necessário licenciamento para qualquer tipo de obra.)

É necessária a junção:

  • Do comprovativo do procedimento de controlo prévio;



  • Do termo de responsabilidade de técnico habilitado que declare que as obras obrigam à desocupação do locado.

A denúncia só produz efeitos com a confirmação do deferimento da operação urbanística. (se a nova lei for aprovada nos termos em que está, só será possível denunciar contratos de arrendamento para obras neste último caso.)

Esta denúncia para o senhorio implica

Realojar o inquilino ou Pagar indemnização

Requisitos formais- artigo 1103º nº 6 ; 7; 8

1) Pagamento de indemnização:



  • 1103º/8 – o direito de denúncia depende do pagamento de um ano de renda – contratos celebrados depois do NRAU – renda vigente



  • O momento do pagamento é o da data da entrega da casa (1103º/8)



  • ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito:

Um ano de renda: renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b)) Art. 26º/4-b).

2) Realojamento do arrendatário:



  • Condições análogas às que já detinha quanto ao local e ao valor da renda e encargos – artigo 6º/4 e 5 do DL 157/2006 ; condições análogas estão no artigo 6º/5.



  • Por período não inferior a 2 anos – art.6º/1-b) do DL 157/2006



  • Na falta de acordo – o senhorio fica obrigado a pagar a indemnização, na data da entrega da casa.

Artigo 1103º – REQUISITOS FORMAIS:

  1. Forma da comunicação: artigo 1103º/1



  • Indicação expressa do fundamento da denúncia (descrever todas as obras);



  • Data pretendida para a desocupação (6 meses)



  • Valor da indemnização a pagar pelo senhorio ou condições de realojamento (qual a casa, qual a renda, qual a localização da casa, senhorio terá de ter já casa disponível para indicar ao inquilino)



  • Comunicação feita através de carta registada com aviso de recepção (NRAU 2006 era através de acção judicial).



  1. O senhorio tem um prazo para iniciar a obra - 6 meses após a desocupação – art.1103º/9

Sanção: pagamento de indemnização correspondente a 10 anos de renda – art.1103º/9

  • Arrendamentos após NRAU – renda vigente



  • ESPECIFICIDADES dos arrendamentos de pretérito - renda correspondente a 1/15 do valor patrimonial (art.35º/2-a) e b) ).



Denúncia para Habitação e Denúncia Justificada

ARTIGO 26º /4 – a) e b)

As limitações das alíneas a) (art. 107º do RAU) e b) – ou seja – as especificidades dos arrendamentos de pretérito (forma de cálculo das indemnizações pelas denúncias) cessam se:



  • Houver transmissão por morte para filho ou enteado



  • Depois da entrada em vigor do NRAU de 2006, porém há que ter em atenção que em 2012 o artigo tem outra redacção, ou seja a redacção de 2006 é diferente da redacção de 2012.

Artigo 26º/5“Presente lei” – depende do momento temporal da transmissão por morte para o filho ou enteado. Na transmissão por morte, terá de se aplicar a lei que estava em vigor na data da morte, ou seja, aplica-se a lei em vigor à data do óbito.

Exemplo:


  • Se o momento da transmissão por morte for em 2007, iremos aplicar a redacção de 2006.



  • Se o momento da transmissão tiver ocorrido em 2013, iremos aplicar a redacção de 2012.

NRAU


Depois de 1990 (habitacionais)

Depois de 1995 (não habitacionais)

Denúncia pelo senhorio Denúncia para Habitação Denúncia Justificada

2 anos 107º/a RAU indemnização 1/15 VPT

Não é possível quando: indemnização 1/15 VPT

Inquilino 65 ou +



Incapacidade superior a 60%


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