Arrendamento Urbano



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Arrendamento Urbano

Aula de 6 de Novembro de 2013 por Soraia Lopes (n.º 2149)

8. Obrigações do arrendatário no contrato de arrendamento urbano

Nesta aula, deu-se continuação ao estudo das obrigações do arrendatário no contrato de arrendamento urbano, dando-se especial enfoque às obrigações que dizem respeito ao uso que o locatário deve, ou pode, dar ao locado, e à obrigação de restituição, uma vez que as obrigações relativas à manutenção do locado e a obrigação de pagamento da renda já haviam sido mais profundamente analisadas na aula anterior. Ainda assim, fez-se um breve resumo dos aspetos essenciais dos dois grupos de obrigações do locatário já tratados na aula anterior:

Ora, relembre-se que o artigo 1038º do Código Civil estabelece o conjunto das obrigações a observar pelo locatário, as quais se podem dividir, essencialmente, em quatro grupos:

- Obrigações que dizem respeito à manutenção do locado;

- Obrigação pecuniária que diz respeito ao pagamento da renda;

- Obrigações que dizem respeito ao uso do locado;

- Obrigação de restituir o locado;

Dentro do primeiro grupo assinalado cabem tipicamente as seguintes obrigações:



  1. A obrigação do locatário facultar, quando necessário, o exame do locado ao locador (artigo 1038º, alínea b) do CC)

Esta obrigação configura uma exceção à proibição, imposta pelo artigo 1037º, n.º 1, do CC, do locador praticar atos que impliquem uma diminuição do gozo da coisa pelo locatário. Todavia, para atuar no âmbito desta exceção o locador deve atuar dentro dos limites da razoabilidade quanto à justificação que atribui à necessidade de exame, quanto à oportunidade desse exame, no que respeita ao dia e hora em que o realiza e, ainda, quanto à frequência com que recorre a esta exceção.

  1. A obrigação do locatário aceitar que sejam efetuadas reparações, mesmo contra a sua vontade (artigo 1038º, alínea e), do CC)

A lei impõe aqui que o locatário seja tolerante relativamente a obras urgentes ou ordenadas por autoridade pública. O que significa que o locatário não se pode opor à entrada do locador nesses casos. Mas, mesmo quanto aos restantes casos, o locatário não pode opor-se sem mais à realização de obras que não sejam urgentes ou intimadas, para o fazer tem de apresentar uma razão válida e, quando não se chegue a acordo com o locador, será o tribunal a decidir o conflito.

  1. A obrigação do locatário realizar uma utilização prudente (artigo 1038º, alínea d), do CC)

Está aqui em causa a obrigação do locatário utilizar o locado com a diligência do “bom pai de família”. Para sabermos o que é uma utilização prudente temos de recorrer a uma interpretação sistemática tendo em conta os artigos 1073º e 1043º, n.º 1, do CC. Logo, as pequenas deteriorações necessárias ao conforto ou comodidade e que sejam conformes ao fim do contrato não constituem uma violação da obrigação de utilização prudente do locado.

Assim sendo, e no sentido de concretizar os casos em que há efetivamente utilização imprudente, têm sido indicadas pela doutrina e jurisprudência algumas situações que concretizam efetivamente uma violação da obrigação aqui em causa. Nestes termos, há utilização imprudente quando se executem obras que impliquem uma alteração substancial da estrutura externa ou interna do locado ou quando se executem práticas ilícitas ou imorais no locado.



  1. A obrigação de avisar imediatamente o locador de qualquer defeito que encontre na coisa (artigo 1038º, alínea h, do CC)

O locatário tem a obrigação de avisar imediatamente o locador da existência de vício, de ameaça de perigo ou da reclamação por terceiros de direitos em relação à coisa locada, impondo a lei como consequência do incumprimento desta obrigação a inoponibilidade dessas ao locador.

Estas são, então, as obrigações que compõem o núcleo de deveres do locatário relativos à manutenção do locado e, note-se que, no seu conjunto, todas estas obrigações têm reflexamente, do lado do locador, a obrigação deste zelar pela conservação da coisa no estado em que entregou, isto é, no estado em que permita ao locatário usufruir plenamente da coisa locada.

Para terminar o breve resumo relativo à exposição da aula anterior, refira-se, apenas que o segundo tipo de obrigação do locatário tem natureza pecuniária e diz respeito ao pagamento da renda. O incumprimento desse dever, isto é da retribuição que é dada ao locador por proporcionar o gozo temporário da coisa, tem como consequência a possibilidade de resolução do contrato.

Posto isto, cabe agora tratar do terceiro grupo de obrigações do locatário, que diz respeito ao uso que esse deve, ou pode, dar ao locado.

Este grupo é o que contém o maior número das obrigações especificamente enumeradas neste artigo 1038º do CC. Esta especial relevância dada pelo legislador a este tipo de obrigações justifica-se pelo facto de a relação locatícia se traduzir na utilização que alguém faz de uma coisa que não lhe pertence e, consequentemente, na necessidade de assegurar que essa pessoa a quem é cedida a coisa temporariamente não vai fazer dela um uso que prejudique o seu proprietário.

Deve-se desde já alertar para o facto de que neste conjunto de obrigações o verbo “usar” não é utilizado na mesma aceção em que é utilizado no primeiro grupo de obrigações do locatário, aqui quando nos referimos ao “uso” estamos no âmbito do destino para o qual o arrendamento foi tomado, e já não no âmbito das deteriorações, estragos ou outro resultado de uma utilização imprudente.

Assim, são as seguintes as obrigações do locatário relativas ao uso da coisa:


  1. A obrigação do locatário usar o locado para o fim para o qual esse lhe foi dado de arrendamento (artigo 1038º, alínea c), do CC)

Ora, o contrato de arrendamento serve sempre um determinado fim. Tradicionalmente, o arrendamento podia ser dado para habitação, ou para comércio e indústria. Mais tarde, passou também a ser admitido o arrendamento para fins de exercício de profissão liberal.

O legislador sentiu, todavia, a necessidade de criar uma categoria mais abrangente designada de “ arrendamento para outros fins”, uma vez que nem todos os contratos de arrendamento se conseguiam inserir naquelas três categorias. Esse era o caso, por exemplo, do arrendamento para o exercício de atividades de caráter não lucrativo, como o arrendamento por entidades que prosseguem fins de assistência social, caso em que não se reconduzia a atividades de comércio, indústria ou profissão liberal.

De forma a ultrapassar essas insuficiências, o NRAU de 2006 passou a reunir todas estas categorias em dois conjuntos, o do arrendamento para fins habitacionais e o do arrendamento para fins não habitacionais.

Ora, o fim a que se destina o contrato há de ser aquele que estiver concretamente referido no contrato e, sempre que esse não seja respeitado há fundamento de resolução nos termos do artigo 1083, n.º 2, alínea c) do CC.

Subjacente a esta obrigação está a preocupação do legislador em não deixar ao locatário uma margem de liberdade ilimitada sobre a coisa, pois, uma vez que o proprietário da coisa já lhe cedeu parte dos seus direitos de propriedade, a busca pelo equilíbrio desta relação impõe que o locatário para além de não usar a coisa para fim diverso daquele para o qual essa lhe foi dada de arrendamento, que não deixe que outrem o faça. Logo, é fundamento de resolução do contrato não só a situação óbvia de arrendar para habitação e utilizar o locado, por exemplo, para indústria, mas também a situação de arrendar para habitação e, por exemplo, permitir que um seu familiar o utilize para outro fim.


  1. Proibição do locatário ceder a terceiro o uso da coisa locada (artigo 1038º, alínea f), do CC)

A pessoa a quem se arrenda não é indiferente ao locador, é importante para o proprietário saber a quem cede o uso da sua coisa.

Todavia, podem existir casos de cedência lícita da coisa, isto é, quando essa esteja expressamente prevista na lei (como é o caso, por exemplo, do trespasse de estabelecimento comercial, como o admite a alínea a) do artigo 1112º do CC) ou quando o locador o autorize nos termos do artigo 1049º do CC, ou seja, o consentimento, pode constar desde logo no próprio contrato de arrendamento, ou ser-lhe posterior, caso em que o locador pode autorizar a cedência expressa ou tacitamente, a autorização tem é de resultar inequívoca do seu comportamento, não sendo o mero conhecimento da situação pelo locador equivalente a essa autorização.



  1. Obrigação de comunicar ao senhorio a cedência do uso da coisa, quando essa seja admitida ou autorizada (artigo 1038º, alínea g) do CC)

Ora, a lei vai ainda vai mais longe na proteção do locador neste aspeto ao estabelecer que mesmo nos casos em que o locador tem uma posição mais flexível em relação a quem é a pessoa do locatário, admitindo que o locatário ceda o locado a terceiro (através da sua permissão em abstrato no contrato de arrendamento ou através da sua permissão em concreto, perante uma situação que lhe seja colocada), esse tem ainda a obrigação de o comunicar ao locador, no prazo de quinze dias. Sendo que a falta de comunicação dentro desse prazo se traduz na ineficácia da cedência, constituindo, ainda, fundamento de resolução do contrato.

  1. Obrigação de uso da coisa (artigo 1072º do CC)

Esta obrigação acresce às demais obrigações elencadas no artigo 1038º do CC. Apesar de não estar aí especificamente enumerada, esta obrigação é uma das mais importantes obrigações que este regime estabeleceu o que se compreende pelo facto de o cumprimento de todas as obrigações até agora enunciadas implicarem o uso efetivo da coisa.

Note-se que estamos perante situações em que, ao contrário de outras onde a utilização está associada ao desgaste da coisa, a conservação da coisa depende de utilização. Assim, a pessoa a quem se está a ceder tem o dever de vigiar, conservar e manter o locado, deveres esses cujo cumprimento implica a permanência no locado.

Para entendermos melhor o alcance desta obrigação temos de atentar na evolução do conceito de “não uso”:

Relativamente aos contratos de arrendamento para habitação, no RAU não se previa a obrigação de uso efetivo do locado, aliás, apenas se previa como fundamento de resolução do contrato de arrendamento o facto de o arrendatário manter o prédio desabitado há mais de um ano ou quando deixava de ter nele a sua residência permanente.

O conceito de residência permanente foi ao longo da vigência deste fundamento de resolução amplamente discutido e aprofundado pela doutrina e jurisprudência, tendo-se chegado ao consenso de que há residência permanente quando o arrendatário tem no locado o centro da sua vida familiar e social, isto é, o locado tem de ser a casa onde habitualmente dorme, toma as suas refeições, convive com a família e amigos e onde receber a sua correspondência.

O conceito de residência permanente deixou, então, de ser expressamente considerado pelo NRAU de 2006, opção do legislador que tem sido criticada pelo facto de esse conceito ser o que mais pormenorizadamente se encontrava sedimentado na ordem jurídica, por via dos contributos da jurisprudência e da doutrina. Esses veem-se agora desaproveitados e substituídos por um critério que por não estar tão aprofundado é naturalmente causador de maior incerteza na sua interpretação, o que consequentemente aumenta a litigiosidade junto dos tribunais.

Todavia, pelo menos quanto aos contratos de arrendamento para habitação permanente não se pode deixar de interpretar a obrigação de uso efetivo como uma obrigação de habitar efetivamente e de forma permanente. Ou seja, o uso efetivo nos contratos de arrendamento habitacionais com caráter permanente não se compadece com utilizações pontuais do locado.

Assim sendo, a falta de uso efetivo em contratos com este fim significa, nos termos deste artigo 1072º, n.º 1, a falta de residência permanente que dure por mais do que um ano e é, assim, fundamento de resolução do contrato, na medida em que não se torna exigível ao locador a manutenção daquele contrato de arrendamento.

Note-se, que quando a falta de residência permanente dure, neste tipo de contratos, menos de um ano, pode, ainda assim, ser fundamento de resolução, todavia, o senhorio tem de fazer prova dos requisitos cumulativos do artigo 1083º, n.º 2, nomeadamente, da sua gravidade e consequências.

Já relativamente aos contratos de arrendamento não habitacionais, previa o RAU no seu artigo 64º, n.º 1, alínea h), como fundamento de resolução o encerramento por mais de um ano, ininterruptamente. Assim, se por exemplo, um estabelecimento abria pelo menos 1 dia por mês, durante um ano, não havia não uso, logo, não havia fundamento de resolução.

A revisão do RAU retirou a palavra “consecutivamente” do corpo desta norma, passando, assim, a considerar-se irrelevante o facto de o estabelecimento ter aberto algumas vezes durante um ano.

Com o NRAU de 2006 passou-se a prever que bastará o seu não uso para o fim contratado durante mais de um ano, não se exigindo que o não uso durante esse período de tempo seja consecutivo.

Portanto, as diferentes soluções, consoante se tratasse de arrendamento habitacional ou para outros fins, foram agora substituídas pelo legislador por um único fundamento que é o não uso por mais de um ano e que se traduz numa obrigação do locatário cujo incumprimento é fundamento do direito de resolução do contrato pelo locador, nos termos do artigo 1072º, conjugado com o artigo 1083º, n.º 2, alínea d), ambos do CC.

Por fim, resta-nos abordar a última obrigação a que o locatário está sujeito e que é a obrigação de restituir a coisa locada findo o contrato, nos termos do artigo 1038º, alínea i), do CC.

A obrigação fundamental de no início do contrato o locador entregar a coisa locada ao locatário é reflexo da obrigação deste último ter de restituir essa coisa no termo desse contrato, e nas condições em que essa lhe foi entregue, tal como obriga o artigo 1043º, n.º 1, do CC.

Como já analisámos quando estudámos a obrigação de utilização prudente do locado, existe um núcleo de deteriorações que são consideradas lícitas e que como tal não se integram no conteúdo do dever de restituição no estado de entrega neste artigo previsto.

Mas, relativamente a todas as outras deteriorações não há nenhum tipo de tolerância, devendo o locado ser mantido e restituído no estado em que foi recebido. A opção do legislador de tratar o dever de restituição em conjunto com o dever de manutenção, fez suscitar a seguinte questão: A obrigação de manter o locado tem o mesmo conteúdo e extensão da obrigação de restituir o locado?

A concretizar a questão está a situação, geradora de várias discussões na doutrina e jurisprudência, em que tendo havido a construção de uma determinada ampliação do locado, como por exemplo, o acrescento de mais uma divisão, se coloca a dúvida de saber se o locador poderia, antes do término do contrato, exigir a reposição no estado inicial.

Ora, resulta claramente da lei que o locatário tem de “manter” e “restituir” a coisa no estado em que a recebeu. Logo, se a lei não distingue o regime da manutenção e restituição neste aspeto, não pode ser o intérprete a fazê-lo, devendo, pois, considerar-se que esta é uma obrigação que existe para o locatário durante todo o período de execução do contrato e não apenas aquando do seu fim.

Sucede, todavia, que a execução deste tipo de obras, que implicam uma alteração substancial do locado, isto é, que implicam uma alteração da fachada exterior ou uma alteração da arquitetura interna do prédio, figurou durante muito tempo entre os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento do artigo 64º do RAU, designadamente, no seu n.º 1, alínea d).

Como tal, daí pretendeu certa corrente jurisprudencial retirar a conclusão de que alterações ao estado do locado que não fossem substanciais não eram fundamento de despejo nem determinavam a obrigação de repor o estado inicial antes do fim do contrato.

Esta jurisprudência veio sofrer uma inflexão a partir de um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, que acentuou que ainda que não fosse substancial tal não significava que essa alteração não fosse ilícita, portanto, podia não ser objeto de despejo, mas tal não impedia, nem impede, que o locador proponha uma ação de condenação a destruir a obra.

Logo, se chegar ao seu conhecimento que o locatário fez determinado estrago no locado que não decorre da sua utilização prudente, pode o locador exigir desde logo a sua reparação, sem dependência do fim do contrato para então fazer essa exigência no momento da restituição.

Quando haja incumprimento do dever de restituição estabelece o artigo 1045º as seguintes consequências:



  1. Quando esse incumprimento decorra de qualquer outra causa que não seja a mora do locatário, tem este o dever de continuar a pagar a renda, a título indemnizatório, até ao momento da restituição.

  2. Quando esse incumprimento decorra de causa imputável ao locatário, isto é, quando este entra em mora, a consequência não é uma indemnização em sentido estrito, ou seja, uma indemnização na medida do dano, mas antes uma consequência com um caráter sancionatório, determinando-se, neste caso, que o locatário deverá pagar o valor da renda em dobro até ao momento da restituição.

Por fim quanto a este dever de restituição resta fazer uma breve referência à avaliação do estado do locado no momento da entrega. Ou seja, impõe-se a questão de se saber se na situação de o locatário restituir efetivamente o locado, mas não o fizer no estado em que esse lhe foi entregue, é o locador obrigado a recebê-lo?

Duas têm sido as opções aceites pela jurisprudência quanto a esta questão. Por um lado, considera-se que o locador pode aceitar o locado no estado em que está e, em seguida, pedir judicialmente a condenação do locatário à reposição da coisa no seu estado inicial. Por outro lado, tem-se admitido também a possibilidade de o locador não aceitar a restituição do locado, com fundamento nessa desconformidade entre o estado inicial e o estado de entrega, obrigando o locatário a continuar a pagar a renda em dobro, uma vez que a não restituição não operou por causa imputável ao locatário. Embora a primeira possibilidade seja aquela que tem sido mais aceite pela jurisprudência, é esta segunda hipótese que, em termos fácticos, ocorre mais vezes na realidade do mercado.

Para além da responsabilidade do locatário pelas deteriorações decorrentes de uma utilização imprudente, há ainda responsabilidade pela perda da coisa locada nos termos do artigo 1044º do CC.

A “perda” aqui em causa é um conceito de direito, portanto, o preenchimento do conceito legal de perda é algo que a lei não especifica, havendo abundante jurisprudência na matéria. Posto isto, na sua aceção jurídica, a perda traduz-se na perda das qualidades da coisa locada, ou seja, essa deixa de ter as qualidades que lhe são próprias a tal ponto que se deixa de considerar que essa coisa existe.

Assim, por exemplo, se eu alugar um conjunto de pratos para servir um jantar e esses se partirem, há perda da coisa locada. Tal como, se eu arrendar um imóvel e houver um terremoto que o faça desabar por completo, há perda da coisa locada.

Saber se há ou não perda da coisa locada pode parecer uma questão com linear resposta em situações extremas como as acima referidas, mas já não o será relativamente a situações intermédias. Assim sendo, haverá perda se, por exemplo, aqueles pratos se partirem em dois? Nesse caso, sendo possível a colagem ainda há possibilidade de os alugar, ainda que por um preço inferior, pois, continuam a poder servir os fins a que se destinam. E se, por exemplo, na sequência daquele terramoto apenas caiu o telhado do imóvel, tendo-se mantido as paredes do mesmo, haverá perda da coisa locada?

Saber se há ou não perda é extremamente relevante, pois, caso haja é, nos termos do artigo 1044º do CC, o locatário quem responde pelos danos, não sendo, portanto, deste ponto de vista diferente o regime da perda e o regime da deterioração, pois, em ambos os casos a indemnização será na medida dos danos. O locatário só não responderá por esses quando a causa dessa perda não lhe seja imputável a si ou a terceiro a quem permitiu a utilização da coisa. Está, desta forma, em si o ónus da prova de que essa perda não resultou de culpa sua.

Por outro lado, a resposta a essa questão afigura-se também extremamente relevante, pois, a perda é, nos termos do artigo 1051º, alínea e) do CC, causa de caducidade do contrato, independentemente de quem foi o culpado. A perda aqui em causa tem de ser total, uma vez que nos termos gerais do direito das obrigações só esta determina a impossibilidade definitiva da prestação. Assim, quando haja apenas perda parcial da coisa locada, o que poderá haver é, em caso de a perda parcial não ser imputável ao locatário, lugar a uma diminuição do valor da renda, nos termos do artigo 1040º do CC, por tal implicar uma redução do gozo da coisa.



Não sendo, como se viu, fácil definir o conceito de perda, a jurisprudência tem, ainda assim, entendido que há perda total quando o locado não esteja em condições de utilização, nem possa ser objeto de reparação. A perda corresponde, deste modo, a uma situação de irreparabilidade.


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