Arrendamento Urbano Ata da aula lecionada pelo Professor Dr. José Carlos Soares Machado



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Arrendamento Urbano

Ata da aula lecionada pelo Professor Dr. José Carlos Soares Machado

13 de novembro de 2013

Ata elaborada por:

Ermitson Thierry Gomes Silva (003664) – 2º. Ciclo



Ata de 13 de novembro de 2013 – A Transmissão no Arrendamento Urbano

Na Faculdade de Direito da Universidade Nova de Lisboa, em 13 de novembro de 2013 e no âmbito da cadeira de Arrendamento Urbano, teve lugar uma aula sobre “A transmissão no Arrendamento Urbano ” lecionada pela Professor Dr. José Carlos Soares Machado.



Transmissão da posição contratual

A transmissão da posição do senhorio existe quando a propriedade ou usufruto do prédio são transmitidos a terceiro que, adquire os direitos e obrigações do anterior senhorio.

Assim, nos termos do art.1057.º do Código Civil, o adquirente com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.

A transmissão opera-se em dois tipos de situações: transmissão entre vivos e transmissão mortis causa.

As normas que regulam a matéria relativa a transmissão dizem mais respeito ao locatário. Em relação ao locador, o legislador não sentiu grandes necessidades de grande fundamentação, uma vez, que só, há dois artigos relativos a essa matéria. São eles, o artigo 1057º do CC e o artigo 1058º do CC.

A transmissão por morte do locatário é aquela que tem sofrido mais alterações, é aquela que mais influência tem na população portuguesa.

Nos termos, do artigo 1057º do CC, o locatário sucede ao locador, independentemente da forma como essa transmissão se opere, por ato entre vivos ou mortis causa.

Transmissão da posição contratual do locatário

O artigo 1059.º, do CC vem tratar da transmissão da posição do locatário, em duas vertentes, entre vivos e mortis causa.

O nº1, do 1059.º, do CC, trata da transmissão mortis causa, e a regra é a da transmissibilidade. A posição contratual do locatário é transmissível por morte dele.

Tratando-se de pessoa coletiva, pela extinção desta, se tiver sido convencionado.


Nos termos do nº2, do art.1059.º do CC, “ a cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos arts.424.º e seguintes, sem prejuízo das disposições especiais contempladas. A transmissão entre vivos da posição de arrendatário é qualificável como uma cessão da posição contratual. Remete-se assim inteiramente para o regime geral da cessão da posição contratual, o que implica o consentimento do locador (artigo 424º do CC), e na sua falta, este poderá resolver o contrato nos termos do artigo 1083.º, n.º 2, alínea e).

Regra geral, a transmissão da posição contratual nestes casos (arrendamento para habitação) apenas poderá ser inteiramente concretizada com o consentimento do senhorio (art.424.º), sob pena de resolução do contrato (art.1083.º, n.º 2, al. e)).

A transmissão apenas muda a posição contratual, o contrato não cessa com a morte do locatário.

Tratando-se de casa de morada de família, a cessão depende ainda de consentimento do cônjuge (art.1682.º - B, al. c)).

No entanto, esta regra admite exceções:

É o que advém no caso previsto no art.1105.º, n.º 1 em situações de divórcio ou separação judicial de pessoas e bens quanto à casa de morada de família arrendada.

Este regime aplica-se também no caso de separação de membros da união de facto (art. 4.º, da Lei 7 /2001, de 11 de maio, na redação da Lei 23/2010, de 30 de agosto).

Em princípio, incidindo ao arrendamento sobre a casa de morada de família, o seu destino será decidido por acordo dos cônjuges, podendo estes optar pela transmissão ou pela concentração a favor de um deles, artigo 1105.º,n.º1 do Código Civil.

Não tendo havido concordância, caberá ao tribunal determinar, no próprio processo de divórcio ou de separação tendo em conta a necessidade de cada um, os interesses dos filhos e outros fatores relevantes, nº2, do art.1105.º do Código Civil.

Transmissão por morte do Locatário

Saliente-se que o n.°1, do art.1106.° do Código Civil eliminou a palavra “primitivo arrendatário” constante do revogado art.85.° do RAU. No RAU o transmitente era o primitivo arrendatário, o que implicava que a transmissão só se processava uma vez, ou duas vezes no caso de ao primitivo arrendatário falecido suceder o cônjuge sobrevivo deste ou a pessoa que com ele vivia em união de facto, situação em que o direito ao arrendamento se transmitia de novo, por morte destes, aos parentes ou afins na linha reta do primitivo arrendatário.

Dispõe agora o n.°1, do art.1106.° que “o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva”:


  1. Cônjuge com residência no locado;

  2. Pessoa que com o arrendatário vivesse em união de facto e há mais de um ano;

  3. Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano;

a) Cônjuge com residência no locado;

O art.1106.° do Código Civil prevê a transmissão do arrendamento para a habitação quando ao arrendatário falecido sobreviva cônjuge com residência no locado.

Quer isto dizer que, transmitindo-se o direito ao arrendamento por morte do arrendatário habitacional, o transmissário sucede no conjunto de direitos e deveres do anterior arrendatário, transmitindo-se o arrendamento por morte do novo arrendatário aos beneficiários reconhecidos no n.°1, do art.1106.° do Código Civil.

A transmissão por morte do arrendamento para o cônjuge apenas deve acontecer nos casos em que o arrendamento não se lhe tenha comunicado, nos termos do artigo 1068.º, uma vez que, se houver comunicação, não se chega a verificar a caducidade do arrendamento, em resultado da morte de apenas um dos cônjuges, concentrando-se o arrendamento no outro titular. Comunicando-se o direito do arrendatário ao seu cônjuge, não haverá transmissão do arrendamento por morte do cônjuge que celebrou o contrato de arrendamento, mas antes concentração do arrendamento no cônjuge sobrevivo.

O art.1068.° do Código Civil designa uma regra contrária à incomunicabilidade que o art.83.° do RAU previa para os arrendamentos habitacionais. 
Dispõe o art.1068.° do Código Civil: “o direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente”.

A transmissão da posição de arrendatário exige que, à data da morte do arrendatário, o transmissário esteja a residir no locado.



b) Pessoa que com o arrendatário vivesse em união de facto e há mais de um ano;

Por força do artigo 1106.º,nº1, alínea a), a morte do arrendatário, não determina a caducidade do contrato de arrendamento se lhe sobreviver pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano. Nesta circunstância, o direito ao arrendamento transmite-se à pessoa que vivia em união de facto com o arrendatário e há mais de um ano.

A noção de união de facto, para efeitos da alínea a) do n.°1, do art.1106.° do Código Civil, deverá ser preenchida de acordo com o disposto da Lei n.°7/2001, de 11 de maio.

A lei 7/ 2001 de 11 de maio, relativa à união de facto, diz-nos no seu n.º2, do artigo 1.º, que “A união de facto é a situação jurídica de duas pessoas que, independentemente do sexo, vivam em condições análogas às dos cônjuges há mais de dois anos”. Assim, só existe situação de união de facto para as pessoas que vivem em união comum há mais de dois anos.

A alínea a) do nº1 do art.1106. °, do Código Civil reduziu o período de vivência para um ano. Entende-se, que a norma constante do nº1, do artigo 1106.º, do Código Civil, está em conformidade com a Lei n.°7/2001, de 11 de maio.

c) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano;

A definição de economia comum consta do art.2.° da Lei n.°6/2001, o qual prevê que “entende-se por economia comum a situação de pessoas que vivam em comunhão de mesa e habitação há mais de dois anos e tenham estabelecido uma vivência em comum de entreajuda ou partilha de recursos”.


A alínea b) do n.°1, do art.1106.° do Código Civil diminuiu o prazo de residência em economia comum, para efeitos de transmissão do direito ao arrendamento por morte do arrendatário, de dois anos para um ano, o que é expressamente admitido pelo n.° 2 do art.1.°, da Lei 6/2001. 

O nº3, do art.1106.º, do CC, tem a mesma redação da lei anterior com ligeiras diferenças.

Do art.1106.º, n.º 3 resulta que a ordem de transmissão abrange, em primeiro lugar, o cônjuge sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em união de facto.

Em segundo lugar, surge o parente ou afim mais próximo, preferindo neste caso o mais velho.

Em terceiro lugar, na falta de parentes ou afins são chamadas as pessoas que viviam em economia comum com o arrendatário, preferindo de entre estas a mais velha.

O art.1106.º, n.º 4, exclui o direito à transmissão se à data da morte do arrendatário o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho, quanto ao resto do país.

O n.º 5 do art.1106.º estabelece que “a morte do arrendatário nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do decesso”.

Assim, se com a morte do arrendatário faltava 1 mês para a extinção do contrato e consequente despejo do local, aquele que seria o sucessor tem mais 5 meses, para além dessa data para procurar um novo alojamento.



Regime da transmissão por morte ou em vida arrendamento não habitacional.

O artigo 1112.º do CC relativo à transmissão (em vida) da posição do arrendatário, já tem alguma matéria de relevância.

O artigo trata da transmissão de estabelecimento comercial, estabelecimento industrial e de pessoa que detenha um prédio para o exercício de uma profissão liberal. A transferência do estabelecimento comercial não precisa da autorização do senhorio, ou seja, a transmissão da posição contratual do arrendatário, nesses casos, são feitas sem o consentimento do senhorio.

O artigo 1112.º do Código Civil exprime a ideia de trespasse pela negativa, não haverá trespasse:



  • a) Quando a transmissão não seja acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento;

  • b) Quando, transmitido o gozo do prédio, passe a exercer-se nele outro ramo de comércio ou indústria ou quando, de um modo geral, lhe seja dado outro destino.

O trespasse tem como característica a transferência de uma universalidade do bem, exige-se, uma transmissão do estabelecimento no seu todo.

Além da transmissão, o estabelecimento deve ser mantida como tal. Daí o não poder exercer, no mesmo local, comércio diferente, nos termos do artigo 1112.º,nº 2, alínea b).

Nas hipóteses de trespasse por venda ou dação em cumprimento, o senhorio tem o direito de preferência, salvo convenção em contrário (art.1112.º, nº4 do CC).

Tratando-se de cessão do arrendamento para o exercício da profissão liberal. O profissional liberal, não poderá exercer outra profissão ou dar outro destino ao prédio, nos termos do artigo 1112.º,nº5 do CC.

Nessas situações, se o arrendatário celebrar a transmissão do arrendamento sem o conhecimento do senhorio, este pode resolver o contrato, artigo 1112.º, nº5, in fine.

O artigo 1113.º, n.º1, do CC refere que “o contrato de arrendamento não caduca com a morte do arrendatário, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com a cópia dos documentos comprovativos da ocorrência”.





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